Con riguardo alla titolarità dei terreni e alla validità dei titoli edilizi, i principali rischi che un operatore nel settore delle rinnovabili deve tenere in considerazione riguardano “l’assenza di una titolarità piena e libera da vincoli sui terreni destinati all’impianto e/o alle sue opere di rete e la possibile invalidità o inefficacia dei titoli abilitativi edilizi (ad esempio, permessi di costruire o autorizzazioni uniche regionali)”. Lo ha detto Massimo Ruscio, head of EEA Title & Legal Indemnity Insurance della MGA Dual, in un’intervista con pv magazine Italia.
“In assenza di solide verifiche documentali, che tuttavia a volte non sono possibili al 100% a causa di atti mancanti o di difficile reperimento, l’operatore può trovarsi esposto a richieste risarcitorie, sospensioni o blocchi dell’attività da parte delle autorità competenti o a ricorsi da terzi aventi diritto”, ha spiegato Ruscio.
“Le polizze title nascono per mitigare tali rischi, coprendo l’investitore o il finanziatore contro evizioni totali o parziali e altre perdite economiche causate da problemi nella catena di titolarità o vizi nei titoli edilizi”, ha aggiunto il responsabile europeo per questa linea di prodotto per Dual Group.
Quali i rischi noti e quali i rischi ignoti? Quali consigli per prevenirli?
Ruscio: i rischi noti sono identificati tramite due diligence tecnica e legale, iscrizioni riportate sui registri immobiliari o in altro modo noti alle parti. Rispetto alla titolarità sui terreni, i più comuni sono:
- Rischi legati alla provenienza donativa dei terreni
È frequente che alcune delle particelle oggetto di trasferimento o sulle quali verrà costituito un diritto di superficie siano state oggetto di donazione. Tale provenienza potrebbe rendere tali terreni oggetto di azione di riduzione ex art 561 c.c. e/o azione di restituzione ex art 563 c.c. da parte degli eredi legittimari pretermessi od insoddisfatti del donante. In particolare, l’uso del diritto di superficie porta con sé alcune incertezze interpretative giurisprudenziali relativamente all’assoggettabilità delle particelle all’azione di restituzione (a rischio più remoto) o all’azione di riduzione (a rischio molto più cogente).
- Rischi legati alla provenienza successoria dei terreni
Sul tema della provenienza successoria valgono le medesime considerazioni fatte relativamente ai rischi donativi, con la differenza che il profilo di rischio è più accentuato per le successioni dato che i legittimari non soddisfatti possono immediatamente proporre azione di riduzione e restituzione e la relativa prescrizione dell’azione decorre solo 10 anni dall’apertura della successione
- Rischio legato alla prelazione agraria dei confinanti
L’articolo 7 della legge 817/1971 attribuisce al proprietario coltivatore diretto del fondo confinate un diritto di prelazione sui fondi agricoli confinati, quando questi vengono compravenduti. Tale diritto di prelazione è accompagnato da un diritto di riscatto nell’ipotesi in cui il confinante non abbia ricevuto notifica del trasferimento del terreno.
Dato che lo sviluppo di impianti rinnovabili si innesta sempre in aree agricole questo rischio grava, almeno in teoria, su ogni progetto. Si aggiunga, poi, che, da un lato, è spesso difficile sapere chi siano esattamente i confinanti e se gli stessi abbiano la qualifica di coltivatore diretto di imprenditore agricolo, mentre, dall’altro, ragioni strategiche possono indurre a non voler effettuare la notifica del contratto preliminare ai confinanti con la conseguenza, però, che lo sviluppo sarà soggetto al diritto di riscatto per 6 mesi dalla trascrizione del preliminare.
- Rischio legato all’usucapione non dichiarata con sentenza
Nelle aree rurali non è infrequente che la titolarità di alcune particelle maturi attraverso il possesso continuato nel tempo. L’usucapione viene normalmente dichiarata con sentenza ma, dati i tempi molto lunghi della giustizia civile che mal si conciliano con le tempistiche dell’operazione di sviluppo in oggetto, è possibile per il possessore dichiarare l’intervenuta usucapione davanti al notaio. Ovviamente, il titolo così formato, non ha la stessa forza dell’usucapione dichiarata giudizialmente e, pertanto, l’assicurazione si rende necessaria per mitigare il rischio che terzi possano vantare un miglior diritto sul terreno usucapito.
- Rischio legato a difformità catastali
Un altro rischio molto comune nel contesto dei progetti legati allo sviluppo delle rinnovabili è quello relativo a difformità catastali delle particelle oggetto della transazione. In alcuni casi possono essere incerti i confini delle stesse o le effettive quote di proprietà, specie a seguito di errori nelle registrazioni delle diverse successioni ed alla crescente frammentazione delle quote. Anche in questo caso, ove il procedimento di rettifica di queste difformità richiedesse tempistiche superiori a quelle della transazione, il trasferimento del rischio è una modalità estremamente efficiente per facilitare lo sviluppo del progetto.
- Rischio legato alla presenza di Usi Civici
Gli usi civici pubblici, descritti dalla legge 1766/1927, sono una forma arcaica di proprietà collettiva che può gravare su terreni di natura agricola. Il problema legato a questo “peso” risiede nel fatto che la loro istituzione è spesso molto risalente (e quindi può sfuggire alla normale attività di due diligence) e che, in generale, non esista un registro di tali diritti presso le diverse municipalità interessate, rendendo pertanto il loro accertamento estremamente difficile. Dato che un uso civico gravante su un terreno può essere rimosso solo attraverso una procedura speciale denominata “affrancazione”, il semplice trasferimento della proprietà a terzi non elide o limita l’effetto degli usi civici potenzialmente gravanti sul terreno.
I rischi ignoti, invece, possono riguardare gli stessi temi, ma sono elementi non ancora manifesti o non registrati, ad esempio comunicazioni non ancora annotate nei registri, ricorsi in itinere non notificati, o errori nei procedimenti autorizzativi.
In che modo la validità dei titoli può impattare su un impianto già in operation? E su uno in fase di realizzazione?
Nel caso di un impianto già in funzione, l’invalidità dei titoli può comportare l’annullamento dell’autorizzazione, sanzioni amministrative o addirittura la demolizione dell’opera, con conseguente perdita di valore e interruzione dell’attività. Per un impianto in fase di realizzazione, il rischio è ancora più critico: si possono avere sospensioni del cantiere, revoca del titolo edilizio, o impossibilità di ottenere il collaudo e l’allaccio alla rete.
Quali sono i worst-case scenario che prevedete in termini economici?
Il worst-case scenario è rappresentato da una revoca definitiva del titolo abilitativo o da una sentenza che annulli il diritto di proprietà o uso del terreno, con conseguente interruzione dell’attività dell’impianto e perdita del capitale investito. In questi casi, il valore assicurato può coincidere con il costo di acquisizione dell’area + CAPEX dell’impianto, ma vanno anche considerati i danni indiretti come interessi bancari, perdita di incentivi, costi di smantellamento, e responsabilità contrattuali verso terzi (ad esempio, clienti o fornitori).
Avete dati sulla frequenza di ricorsi legati alla titolarità dei terreni e validità dei titoli edilizi?
In Italia non esiste una banca dati pubblica centralizzata sui ricorsi in materia, ma l’esperienza dimostra che le contestazioni sulla legittimità dei titoli edilizi sono piuttosto frequenti, specie nei territori soggetti a vincoli ambientali, paesaggistici o agricoli. L’accesso agli atti delle autorità locali e la verifica delle opposizioni da parte di comitati locali o privati è un passaggio cruciale.
A livello operativo, posso dire che una parte rilevante delle richieste di polizze title che riceviamo in ambito rinnovabili riguarda proprio l’incertezza legata a titoli edilizi contestati o catena di titolarità non perfettamente lineare.
Quanti clienti in Italia vi richiedono servizi relativamente a questi temi?
Negli ultimi anni abbiamo visto una crescita costante della domanda da parte di investitori, sviluppatori e banche che operano nel settore delle rinnovabili. In particolare, i fondi infrastrutturali e i finanziatori istituzionali richiedono con sempre maggiore frequenza coperture title a supporto del closing finanziario.
Oltre alla fase di acquisizione, ci vengono richieste consulenze anche in fase pre-contentiosa o di gestione del rischio in impianti già operativi. Si tratta di un ambito ancora poco standardizzato, ma in forte espansione nel mercato italiano.
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